El Reglamento de arrendamiento de inmuebles vigente de la Sociedad de Beneficencia Pública no ha incorporado una metodología técnica, ni un procedimiento especifico para la gestión de arrendamientos con proyectos de inversión, situación que afectaría la administración de contratos, la fiscalización posterior, así como generaría incertidumbre en los interesados o arrendatarios.

Así lo señala en forma concluyente el informe de orientación de oficio 011-2026 a cargo del órgano de control institucional de la Beneficencia Pública del 04 de mayo del 2026 denominado “Reglamentación para arrendamiento de inmuebles con proyectos de inversión”.  El informe refiere que mediante Resolución de Presidencia de Directorio n.® 114-2023 de 27 de octubre de 2023, la Sociedad de Beneficencia Arequipa aprobó el Reglamento para arrendamiento de inmuebles. Al respecto, el artículo 3°, referido al “alcance”, del citado marco legal, señala que: “Es de cumplimiento obligatorio el procedimiento de arrendamiento a través de subasta pública de los inmuebles, del que se desprende que la Sociedad de Beneficencia, para el arrendamiento’ de sus inmuebles, debe necesariamente recurrir al mecanismo de subasta pública.

El informe precisa cuales son las ilegalidades detectadas por la OCI de la Beneficencia Pública.

1. Respecto al proyecto de inversión y su metodología técnica. a) Ausencia de un régimen de tratamiento que distinga entre las mejoras necesarias, las útiles y las de recreo reguladas en el artículo 916° del Código Civil y que se aplican a la Sociedad de Beneficencia Arequipa. b) Ausencia de precisión respecto a reparaciones por parte del arrendatario quien está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes, situación establecida en el artículo 1682 del Código Civil. c) Falta de criterios técnicos mínimos para la aprobación de los proyectos, en tanto no se establecen los requisitos esenciales que debe contener un proyecto de inversión, tales como estudios de PreInversión, análisis costo-beneficio, flujo de caja proyectado, tasa interna de retorno u otros indicadores de evaluación. d) Falta e imprecisión en la vinculación entre el monto de inversión y la rentabilidad del proyecto, dado que no se exige acreditar su viabilidad económica (por ejemplo, VAN positivo o TIR atractiva), basándose la aprobación técnicamente en la existencia del proyecto y en evaluaciones técnicas, sin considerar su capacidad de generar retorno €) Ausencia de un método estandarizado para la valorización de la inversión, en la medida que no se exige la aplicación de metodologías objetivas, como análisis de costos, precios unitarios o cotizaciones sustentadas. f) Ausencia de estándares técnicos o normativos aplicables, toda vez que no se hace referencia a normas técnicas nacionales de construcción, reglamentos de seguridad u otras disposiciones pertinentes. Ausencia de señalamiento de verificación técnica posterior, es decir, no se precisa si existirá una inspección final para confirmar que la mejora se ejecutó conforme al proyecto aprobado. g) Inexistencia de una metodología de actualización de costos, debido a que no se prevé un mecanismo de reajuste ante eventuales variaciones de precios durante la ejecución del proyecto.

Sobre el particular, estos puntos no establecidos en el único articulado, permite advertir que la evaluación queda sujeta a criterios discrecionales sin parámetros objetivos y técnicos y además podría generar incertidumbre y retrasos que afecten la viabilidad del proyecto.

2. Respecto a las condiciones de índole económico y sobre la amortización de la inversión señalada. a) No se especifica el porcentaje de reducción de la renta, el referido artículo solo señala que se establecerá “una reducción por un porcentaje a la renta mensual convenida’, pero no fija criterios mínimos o máximos para ese porcentaje; del mismo modo, no define como se calcula dicho porcentaje en función del monto de inversión o del plazo, situación que podría llevar a una reducción que sea insuficiente para amortizar la inversión en el plazo previsto. b) Falta de un mecanismo preciso de amortización, siendo que no se señala si la reducción de la renta cubre el integro de la inversión o solo una parte; asimismo, no se precisa si esta podría tratarse de una amortización lineal u otra, situación que podría ocasionar que el arrendatario no puede calcular con certeza cuanto recuperara mensualmente ni en qué plazo efectivo. c) Existe un riesgo de amortización por plazos insuficientes, por ejemplo, para inversiones mayores a $/ 300 mil soles, el plazo de siete (7) años podría ser insuficiente, siendo que, si la reducción de renta es baja, el arrendatario no lograría recuperar su inversión en ese tiempo, situación que podría generar una incertidumbre en el inversionista.
3. Respecto al procedimiento en general. a) No se definen plazos máximos o mínimos razonables para cada etapa de evaluación, no se revela supuestos vinculados a la existencia de procedimientos de impugnación.

Por lo tanto, se advierte que el Único articulado del Reglamento de Arrendamiento de Inmuebles de la Sociedad de Beneficencia Arequipa, vinculado a arrendamiento con proyecto de inversión, no contiene una metodología técnica y procedimental que precise aspectos del proyecto de inversión, su metodología técnica, aspectos de índole económicos y de amortización de la inversión, y de procedimiento general a fin de permitir que el citado proceso de arrendamiento con proyecto de inversión, debe ser claramente entendido y correctamente definido de acuerdo con los estándares establecidos.

El informe concluye señalando que la entidad y sus funcionarios, están cometiendo actos ilicitos al no darse cumplimiento a la siguiente legislación. El Decreto Legislativo N° 1411, Decreto Legislativo que regula la naturaleza jurídica, funciones, estructura orgánica y otras actividades de las Sociedades de Beneficencia, vigente desde el 12 de septiembre de 2018, y su modificatoria. Ley N° 28716, Ley de Control Interno de las Entidades del Estado, publicado el 18 de abril de 2006. Resolucion de Contraloría General N° 320-2006-CG que aprueba las Normas de Control Interno, publicada el 3 de noviembre de 2006. » Manual de Perfiles y Funciones de la Sociedad de Beneficencia Arequipa aprobado mediante Resolucion de Presidencia del Directorio N° 078-2024 de 10 de setiembre de 2024.

El informe solicita a Marcos Javier Nifez Valencia, presidente del Directorio Sociedad de Beneficencia Arequipa, que deben comunicar al Órgano de Control Institucional, en el plazo máximo de cinco días hábiles desde la comunicación del Informe, las acciones preventivas o correctivas adoptadas y por adoptar respecto a las situaciones adversas identificadas en el citado informe, adjuntando la documentación de sustento respectiva.

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